Телефон 767-74-66

Продажа земельного участка, Московская область. Малоэтажка становится все более популярной.

Спрос на загородное жилье в Подмосковье растет. Людей, которые ищут вобъявлениях: продажа земельного участка, Московская область прибавляется по мере того, как жизнь во многих регионах страны становится все сложнее. В России, чем ближе к столице, тем больше возможностей найти достойный заработок и дать семье шанс встретить будущее на уровне «мировых стандартов», наладив свой быт. Приобрести жилье поближе к Москве – заветная мечта каждого современного россиянина – от провинциального депутата, до рабочего нефтяной вышки и отставного военного.  Продажа земельных участков в Подмосковье интересует многих, а цена оставляет единицы.

  Согласно логике ценообразования, ближе к Москве следовало бы пытаться строить элитное жилье или жилье бизнес-класса. Но опыт девелоперских компаний показывает, что продать такую недвижимость непросто: состоятельные покупатели предпочитают жить подальше от загазованного и переполненного людьми города, имея про запас недвижимость в престижных районах столицы, где стоимость кв. метра если не растет, то, как минимум, не падает. В не обустроенные, с точки зрения дорожно-транспортной ситуации и удобства для жизни в соответствии с привычными стандартами, пригородные зоны обеспеченная публика переезжает крайне неохотно… Возникшие за пару лет до кризиса многочисленные поселки таунхаусов нередко остаются полупустыми, поскольку жилплощадь в них, с учетом размера, (а 50 кв. м не продают), стоит немало. И ликвидность вложения средств в «такую недвижимость» в сочетании с медленно развивающейся инфраструктурой и скверной транспортной доступностью (общественный транспорт зачастую вообще не ходит в «те места») не способствуют притоку покупателей. Многие жители поселков таунхаусов – это приезжие из ближнего зарубежья, стран СНГ, для которых покупка квартиры в Москве, с учетом желаемого количества кв. метров, просто не посильна. При этом немало случаев, когда москвичи, переехавшие когда-то в таунхаусы на волне моды на данный вид загородной недвижимости, уже начинают избавляться от этого актива. Имея квартиру в Москве (возможно, сдавая ее в аренду), они хотят либо приобрести дом в организованном коттеджном поселке (поближе к природе), либо переехать в квартиру в пригородном жилом комплексе с невысокой оплатой услуг ЖКХ, но с условием наличия полноценной городской инфраструктуры. Определенный слой покупателей меньше интересует продажа земельного участка, Московская область в этом смысле становится показательным регионом, им хочется приобрести полноценное готовое жилье по доступной цене. Купленный земельный участок в желаемом районе Подмосковья, как правило, требует дополнительных вложений. Не все покупатели психологически готовы «стать прорабами», у кого-то семейная ситуация требует въехать сразу в готовое жилье. Остается открытым вопрос подвода коммуникаций, иногда понятно, что ждать света и газа придется довольно долго. Поэтому от покупателей, которым не по карману элитные коттеджные поселки со всеми удобствами, часто поступают запросы на квартиры в строящихся или сданных многоквартирных домах малой этажности. Так или иначе, но у части девелоперов возникло понимание следующего: совокупный доход от реализации загородных домов эконом-класса, и прежде всего малоэтажного жилья, может быть сопоставим с доходом от строительства элитных жилых домов и жилья бизнес-класса, принимая во внимание динамику спроса. Как результат выше описанных процессов на рынке недвижимости довольно быстро возник новый сегмент: загородные многоквартирные дома (на 20-30 квартир) малой и средней этажности (3-5 этажей и выше), объединенные в жилые комплексы с собственной инфраструктурой – для начала хотя бы с магазином. В проекты по строительству малоэтажного жилья активно включились небольшие компании. Число их быстро увеличивается. На рынок столичной недвижимости, который вовсе не умер, они зайти не могут в силу ряда причин и пытаются реализовать свои бизнес-планы на землях области. Некоторые фирмы разорились в кризис, были вынуждены распродать технику и в состоянии претендовать на рынке только на проекты в сегменте строительства малоэтажки или коттеджных поселков. Не обладая достаточными материально-техническими ресурсами и необходимыми объемами финансовых средств, они рассматривают подобные проекты в качестве стартовой площадки. Правда, в настоящий момент число завершенных проектов на рынке малоэтажного жилья с заселенными домами в Подмосковье не велико. Есть риски, что часть из них превратится в долгострой, во всяком случае, сроки сдачи квартир по договору определенно нарушены застройщиком-продавцом. Крупные же игроки рынка недвижимости московского региона явно не торопятся поучаствовать в освоении сегмента малоэтажного строительства. Довольно часто на рынке осуществляется продажа земельных участков, цена которых должна заинтересовать, прежде всего, небольших застройщиков.

Продажа земельного участка, Московская область  давно четко поделена на зоны, выгодные для строительства «элитки», и зоны, предпочтительные для жилья эконом-класса, имеет ключевое значение с точки зрения ценообразования и стоимости квадратного метра для застройщика и покупателя. Земли приходится приобретать в местах с адекватными окружающими условиями, учитывая наличие удобного транспортного сообщения с Москвой или реальную перспективу его организации, близость к торговым точкам, медицинским, образовательным и детским дошкольным учреждениям. Иначе найти покупателей будет не просто. Девелопер вынужден брать на себя весь объем затрат на подводку коммуникаций и сплошь и рядом строить подъездные пути. В итоге себестоимость проекта вырастает, а цена кв. метра в малоэтажных домах в области составляет в среднем 50 тысяч рублей, и поднять ее выше, значит мгновенно потерять значительную часть покупателей.  Любой девелопер хорошо знаком с «принципами» ценообразования на землю. В негласных правилах, по которым осуществляется продажа земельного участка, Московская область мало чем отличается от других регионов страны. Скорее подает «пример». Удешевлению участка способствует разве что наличие поблизости промышленных объектов, крупных сельхозпроизводств и кладбищ. А хорошая транспортная доступность, соседство с торговыми и развлекательными центрами, близость к водоему, лесному массиву, наоборот, корректирует цену в большую сторону. Но жить в доме на пустыре или вблизи свалки, в придачу с видом на кладбище, мало кому захочется. Пытаясь компенсировать затраты, инвесторы и застройщики «влезают» вкредиты, продают объекты по схеме «пирамиды» –– затыкая деньгами новых покупателей дыры в бюджете и лишь примерно рассчитывая выйти на требуемое относительно непредвиденных расходов финансирование к ориентировочно взятому сроку. К тому же некоторые фирмы, заявившие себя на рынке малоэтажного строительства Подмосковья, могут не иметь в штате и одного квалифицированного инженера и не обладают собственными строительными мощностями. Вероятно, сегмент малоэтажного строительства Московской области еще ожидают скандалы и потрясения. Следом появятся «черные списки» фирм-застройщиков, которые нарушают права и интересы покупателей и т.п. Наверняка, будут и списки добросовестных продавцов, получивших по итогам первых проектов лимит потребительского доверия. Главная причина складывающейся ситуации – это отсутствие адекватной государственной политики в области жилищного строительства. В республике Татарстан продажа земельного участка, Московская область и Москва по-прежнему остаются зоной повышенных рисков (!), осуществляется при условии подведения за счет государства всех необходимых коммуникаций и полной юридической чистоты разрешительной документации по проекту, включая согласования и оформление земельного участка с соответствующим разрешенным использованием. В «наших краях» инвестор-застройщик берет все риски на себя – без вариантов, и сплошь и рядом вынужден решать технологические, инженерные и юридические вопросы параллельно с продажей еще не построенных квартир, балансируя на грани закона. Количество потенциальных покупателей недвижимости в пригороде Москвы,немалую часть которых составляют мигрирующие ближе к Белокаменной жители регионов, увеличивается слишком не пропорционально объемам ввода доступного жилья. Предложение комфортных квартир эконом-класса сегодня пока сильно отстает от спроса. Когда в «проекте» возникает финансовая дыра, застройщик поднимает цены, а известно, что благосостояние населения в целом по стране не улучшается. Стоит отметить, что  продажа участков земли осуществляется среди платежеспособных фирм, которые будут всеми силами стараться не прибегать к крайностям.

Остается надеяться, что спрос будет удовлетворен хотя бы частично, и наши сограждане не потеряют кровные накопления, вкладывая их в финансовые пирамиды строителей, далеко не всегда действующих некорректно лишь по своей вине. Как писал поэт: «Умом Россию не понять…» Подготовлено при участии специалистов аналитического центра компании PrimeLand