Телефон 767-74-66

Советы по выбору земельного участка под строительство коттеджа

Приняв решение о строительстве загородного дома, и определив бюджет планируемой сделки по покупке земли, можно переходить к подбору участка. Какие факторы, кроме цены, стоит учесть, при выборе будущего места строительства коттеджа, в первую очередь, какие — во вторую, а какие – в третью? Учли Вы тот факт, что всегда дороже красивая земля, продажа земли Московская область богата различными вариантами?

На самом деле, подобная постановка вопроса в корне не правильна, потому что мелочей здесь не бывает – важно все. Покупателю необходимо знать, хотя бы в общих чертах, основные юридические и правовые аспекты, связанные с выбором и приобретением земли и владением земельным участком. Давайте рассмотрим ключевые вопросы, касающиеся юридической формы или правового статуса земельного участка с точки зрения возможности его использования, а также влияния на перспективу подведения коммуникаций, необходимых для нормальной комфортной жизни. Принципиальным моментом является ваше желание и готовность строить загородный дом самостоятельно (с привлечением подрядной организации в индивидуальном порядке). Таким образом, круг поисков сужается до подбора земельных участков, свободных от строений либо предлагаемых в организованных коттеджных поселках «без подряда», то есть, без подписания договора на строительство дома силами подрядчика, которого предлагает сторона продавца.  Обычно партнерами выступают две или три ангажированных подрядных организации. Скажем, одна строит деревянные дома, вторая – кирпичные или каменные, третья – из бетона – под ваши желания. Спектр предложений по продаже земли «без подряда» сейчас как никогда широк. Правда, за сопоставимую цену покупателю может достаться красивая земля, участки с видом похуже, но все это будут неудачные варианты. Главная причина – состояние окружающей инфраструктуры. Всегда обращайте на нее самое пристальное внимание.  В обязательном порядке следует выяснить, к какой категории относится глянувшаяся вам земля, и какое разрешенное использование (назначение) имеет конкретный участок. На руках у продавца и у вас после завершения сделки купли-продажи должны быть два основных документа – это государственное свидетельство права (собственности) и кадастровый паспорт земельного участка, по которому государственные регистрирующие органы ведут учет земельных участков (ставят и на учет). В кадастровом паспорте содержится вся информация, необходимая для того, чтобы идентифицировать участок по его месторасположению на территории РФ, по границам на местности, и далее, выражаясь языком геодезистов, вынести отметки. После проведения данной процедуры вы, как хозяин, смело ставите забор и ограждаете свою собственность. Поэтому, любая красивая земля, участки на территории коттеджных поселков в обязательном порядке должны иметь кадастровый паспорт. А отсутствие у стороны продавца или нежелание показать названные документы должно навести покупателя на размышления. Скорее всего, при покупке земельного участка вы столкнетесь с одним из двух самых распространенных вариантов категории земель, встречающихся на рынке загородной недвижимости России: земля «сельскохозяйственного назначения» и «земли населенных пунктов» (в старой редакции земли поселений). Категория и назначение земли указаны в кадастровом паспорте. У сельхозземель в кадастровом паспорте в графе разрешенное использование / назначение (не путать с категорией), как правило, написано «под дачное строительство» (будьте внимательны!). В государственном свидетельстве права описание звучит обычно развернуто, например, – «под дачное строительство с правом возведения жилого дома и с правом регистрации проживания в нем». Это означает, что дом можно построить и позже в нем зарегистрироваться (прописаться, говоря на более привычном для старшего поколения языке). Причем категория земли – «сельскохозяйственного назначения» – не является помехой, о чем свидетельствует формулировка в документе, выдаваемом государственным органом! Термин «сельхозназначения» вовсе не означает, что на данном земельном участке в обязательном порядке разрешено только пахать и сеять. Те времена давно прошли… Иногда в графе разрешенное использование / назначение может быть указано, что данный земельный участок (встречается у сельхозземель) предназначен «под садоводство». Для вашего проекта по строительству загородного коттеджа в этом нет ничего страшного. До сих пор многие элитные коттеджные поселки, расположенные в самой престижной 15-километровой зоне – на оптимальном удалении от Московской кольцевой автомобильной дороги (в том числе стародачные места, поселки актеров и писателей в Переделкино и на Николиной горе) – имеют юридическую форму садовых товариществ. Данная особенность часто отличает поселки, появившиеся еще в 90-е годы прошлого XX века, до принятия в 2001 году нового Земельного кодекса. Так что понравившаяся красивая земля, участки которой вполне пригодны для обустройства семейного гнездышка на природе, могут иметь несколько различных видов разрешенного использования, разрешенного российским государством, не забывайте. Напомним, что 30 июня 2011 г. конституционный суд (КС) Российской Федерации признал неконституционной норму федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», запрещающей строительство жилых домов на землях сельхозназначения и регистрацию в них граждан. Из решения КС следует, что регистрация граждан по месту жительства в пригодных для постоянного проживания домах сама по себе не может изменить целевое назначение земли (Постановление от 30 июня 2011 г. № 13-П). Глава КС РФ Валерий Зорькин, оглашая вердикт, прокомментировал его так: «Норма федерального закона в части, исключающей возможность регистрации граждан по месту жительства в жилых строениях на землях сельскохозяйственного назначения, не соответствует Конституции РФ». При наличии управляющей компании ваш коттеджный поселок вполне может и не относится к перечисленным юридическим формам организации загородных поселений. Например, если собственником земли является ООО или ЗАО, которые не предполагают организовывать в последствие СНТ, ДНТ, ДНП и пр. Получается, что в настоящий момент для желающих перебраться в загородный дом особой разницы между землями категории сельхозназначения и землями населенных пунктов (землями поселений), по сути, нет. Регистрация возможна и там, и там, если такая проблема стоит. Ограничений по высоте дома – кроме многоэтажных – для обеих категорий земель (!) или более 15 м в коньке (а это значительно выше приличного 3-этажного дома категории люкс) – для земель «под дачное строительство» – фактически тоже не существует… Однако, на рынке земельные участки «для ИЖС» – категория «земли населенных пунктов» с назначением «под индивидуальное жилищное строительство» – традиционно считаются более ликвидным товаром. Или приобретением, если говорить языком интересов покупателя. Тому есть понятное объяснение. Согласно действующему законодательству, при получении категории «земли населенных пунктов» государство (район Московской области) берет на себя обеспечение инфраструктуры. Районная администрация должна будет позаботиться о предоставлении владельцу земельного участка ряда коммунальных и иных услуг, включая электрификацию поселения, вывоз с его территории мусора, медицинское обслуживание. Администрация должна предоставить список школ и детских дошкольных учреждений, обязанных принять детей землевладельца. Улицам поселения в обязательном порядке будут присвоены названия, а домам номера. Данные мелочи не должны влиять на стоимость земельных участков по Киевскому шоссе, так в этом районе хорошая и развитая инфраструктура.

Норма закона сразу подается частью продавцов, как гарантия подводки к поселку газовой магистрали, прокладки и содержания качественных подъездных путей и строительства для детей, проживающих (зарегистрированных) в таких населенных пунктах, детских садов и школ. Мол, сельские власти обеспечат не только вывоз мусора и очистку дорог от снега в зимнее время года, но и множество других «чудес». Все это так – в теории! Тем не менее, любая красивая земля, участки «без подряда», имеющие назначение «для ИЖС» дают покупателям несколько больше гарантий на постепенное обустройство быта в соответствии с городскими стандартами при одинаковых исходных в сравнении с «дачкой» или «СНТэшкой». Но коммунальные удобства: водоснабжение, канализация, электричество и газ, к которым так привык городской житель, в условиях сельской местности зачастую являются роскошью. Их наличие скорее может гарантировать, и то в перспективе, определенный социальный статус поселения. Многое зависит от собственника проекта – вашего продавца, к примеру, при покупке земли в коттеджном поселке – планирует ли он подводить коммуникации, какие и когда, и как это закреплено юридически по отношению к интересам покупателя? Определяющее значение нередко имеет ценовой сегмент, к которому относится поселок, поскольку во всех элитных поселениях с ценой за сотку от 7-10 тыс. в твердой валюте, как правило, предлагаются все четыре вида коммуникаций, а минимум две – газ и электричество, что входит в стоимость земли. Остальное – за небольшую доплату. В этой связи, дадим полезный совет, подбирать земельный участок в поселении, где живут или будут жить люди одного с вами социально-материального статуса. При любых сложностях, это хоть какая-то гарантия того, что соседи смогут договориться или обладают финансовыми возможностями для решения инфраструктурных вопросов сообща (после организации жителями поселка товарищества или партнерства). Случается и так, что в садовом (СНТ) или дачном (ДНТ) некоммерческом товариществе, удачно расположенном с точки зрения близости к уже существующим сетям, к примеру, коллектору канализации, водопроводу и газовой магистрали, центральные коммуникации появляются быстрее. А жителям поселков на землях «для ИЖС» еще многие годы приходится довольствоваться одним электричеством. Ведь в законе прямо не написано, что на землях поселений тот же газ должен появиться в определенный срок, скажем, от момента их заселения. В реальности все диктует состояние инфраструктуры конкретного района, а не категория и назначение земли. Поэтому просто красивая земля, участки с великолепными видами на проверку могут тем более оказаться ловушкой для человека, купившегося на пейзажи и голословные обещания продавца, не подумав о том, в каких условиях ему придется жить, любуясь на изгибы реки Оки или Волги и их берега, покрытые девственными лесами. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (п.2 ст. 49) на землях «для ИЖС» разрешается строить отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства). Чтобы оформить регистрацию на землях «для ИЖС», вам придется построить дом в соответствии с указанными ограничениями и потом оформить его, как «жилой дом» в государственных органах. Тут тоже есть свои юридические нюансы. Кроме описанных выше категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков существуют и другие варианты, пригодные для проживания загородом. К ним относятся «земли населенных пунктов» с назначением «под личное подсобное хозяйство» (ЛПХ). Другое название – «приусадебный земельный участок». Владельцу такой земли разрешено возводить жилые, хозяйственных и иные надворные постройки, она практически ничем не отличается от участков с видом разрешенного использования «для ИЖС». На практике после строительства жилых домов собственники не встречают трудностей со сменой вида использования участков на ИЖС. Являясь наследием советских времен, эта правовая форма утратила актуальность и в настоящее время в различных властных структурах обсуждается вопрос о придании всем участкам ЛПХ в категории «земли населенных пунктов» статуса ИЖС. Есть еще две категории участков – «земли сельскохозяйственного назначения» — «под личное подсобное хозяйство» (ЛПХ) и «земли сельскохозяйственного назначения» — «под ведение крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ)», которые в принципе также можно приобрести с целью строительства загородного дома. В данном случае на владельца земельного участка по закону накладываются дополнительные требования по обязательному производству сельхозпродукции. Таковой может считаться конюшня с двумя лошадьми и небольшой засеянный надел. При этом регистрация вашего личного подсобного хозяйства не требуется. А в соответствии со ст. 2 федерального закона «О личном подсобном хозяйстве», граждане могут вести деятельность по производству и переработке сельскохозяйственной продукции не только в целях удовлетворения личных потребностей, но и реализовывать ее. В соответствии с п.3 данной статьи, такая реализация не является предпринимательской деятельностью. Два последних варианта актуальны для желающих поселиться в собственном загородном имении – в настоящей усадьбе. Стоимость сельхозземли «под КФХ» и «под ЛПХ» несравнимо ниже, чем «под дачное строительство», не говоря даже об «ИЖСэске». Поэтому, принимая во внимание потребное количество соток или гектаров, люди приобретают землю сельхозназначения, строятся, и имитируют на ней сельхозпроизводство, чтобы не нарушать откровенно закон. Дополнительное преимущество жизни в усадьбе – отсутствие соседей «за забором», а иногда и в обозримой округе. Красивая земля, участки с нетронутой цивилизацией природой хороши для кратковременного отдыха, но для постоянного проживания этого маловато. Кроме подходящей юридической формы при выборе земельного участка важна и хорошая транспортная доступность (пролегающая невдалеке скоростная магистраль, асфальтированные дороги, а еще лучше, когда также существует альтернативная возможность добраться до места обитания общественным транспортом), и соседство с крупным населенным пунктом или поселком, где уже имеется вся инфраструктура. Только вот найти такой райский уголок «с коммуникациями и инфраструктурой», при желании любоваться на природные красоты в тишине и покое, зачастую крайне не просто. Скорее всего, придется купить земельный участок по Киевскому шоссе и провести к нему коммуникации самостоятельно.

Выбор остается за Вами. Подготовлено при участии специалистов аналитического центра компании PrimeLand