Телефон 767-74-66

Дачные участки по Симферопольскому шоссе: прошлое и настоящее

Дачные участки по Симферопольскому шоссе: цены растутДачные участки по Симферопольскому шоссе — за последние три года спрос на них вырос в разы, а федеральная автомобильная дорога М 2 «Крым» вот уже третий год удерживает первое место по продажам на розничном рынке земли.

Хотя в былые времена, да и буквально лет пять назад (до экономического кризиса 2008 года) продажа земли на Симферопольском шоссе шла весьма умеренными темпами. Подольский, Чеховский и расположенный дальше Серпуховский районы Московской области считались почти аутсайдерами по темпам освоения игроками земельного рынка. Коттеджные поселки в окрестностях Симферопольки строились, но, как правило, не далее 30-35 км от Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД). В основном поблизости к столице появлялись так называемые предложения «с подрядом» либо с уже готовыми домами «под ключ».

Дачные участки по Симферопольскому шоссе: стоимость увеличиваетсяТерритория Подольского района – первого по ходу движения от Златоглавой – выглядела для предпринимателей, ориентированных прежде на обеспеченного потребителя, куда более перспективной, чем Чеховский и Серпуховской районы. Тогда на земельном рынке и рынке коттеджных поселков области бытовало твердое убеждение, что чем ближе к Москве расположен объект загородной недвижимости, тем априори выше на него будет спрос, и тем быстрее он будет реализован. Следовательно, деньги удастся отбить в максимально сжатые сроки. Стратегию бизнеса в сфере загородной недвижимости характеризовала установка предложить покупателю «готовое», что требовало больших инвестиций, включая вложение средств в приобретение дорогостоящих земельных участков на подступах к столице. Дачные участки по Симферопольскому шоссе: секрет популярностиПлюс учитывалось состояние окружающей инфраструктуры с точки зрения возможности подводки и устройства инженерных сетей – коммуникаций жизнеобеспечения. Основным покупателем загородной недвижимости виделся столичный средний класс (предприниматели, менеджеры, служащие средних и крупных коммерческих структур), способный даже если не выложить из кармана сумму от 8-10 млн. руб. за домовладение, то потенциально готовый без колебаний обратиться в банк с целью получения кредита на покупку загородного жилья. В том числе, чтобы приобрести дачные участки по Симферопольскому шоссе.

Дачные участки по Симферопольскому шоссе: популярность растетВ окрестностях городов Чехова и Серпухова – на участке от 45 до 90 км, если считать здесь удаленность от стен столицы непосредственно по автомагистрали – кроме местной сельско-деревенской застройки встречались появившиеся в стародавние советские времена садовые товарищества (СНТ), принадлежащие различным московским предприятиям. Причем среди «ведомственных дач» практически не были представлены группы «элитарных» учреждений. В основном это были дачи от заводов, фабрик и предприятий промышленных секторов экономики. Их владельцы не имели отношения к Академии наук или организациям, где трудилась научная интеллигенция. Дачные участки по Симферопольскому шоссе: сколько стоятЕстественно, на южном направлении не выделялись  дачные участки для представителей богемы – писателей, кинематографистов, актеров или, скажем, наоборот, для приземленных, но зажиточных работников сферы торговли. Портрет типичного жителя южных районов Москвы, где оседали люди, приезжающие в столицу по лимиту, чтобы работать на промышленных предприятиях города, довлел над имиджем дач на Симферопольке. Однако во второй половине первого десятилетия 2000-х годов «рыночное явление», именуемое дачные участки по Симферопольскому шоссе, обрело совершенно иной статус.

Дачные участки по Симферопольскому шоссе: где покупатьНа рубеже 2007-2008 годов на рынок в Чеховском районе крупные компании-латифундисты выставили около тысячи гектаров (!) земли, имеющей вид разрешенного использования «под дачное строительство». Этот тренд совпал с периодом развития жилищного строительства в Чехове: первые корпуса новых городских кварталов были заложены в 2007 году, а первый торгово-развлекательный центр был открыт ранее, в 2005 году. Параллельно в район пришли серьезные зарубежные инвесторы, которые построили крупные производства и терминалы логистики. Тогда же в рамках реализации программы «город без наркотиков» в Чехове по стандартам международного уровня возводятся несколько крупных спортивных сооружений. Дачные участки по Симферопольскому шоссе: популярное направлениеСохранив одну из лучших в Подмосковье экологических составляющих, не уступающую (!) даже Новой Риге и Рублевке, Чеховский район МО совершил мощный экономический и социальный рывок. Разительно меняющийся облик районной столицы не мог не сказаться на спросе на земельные и дачные участки по Симферопольскому шоссе. Человеку, особенно привыкшему к столичному комфорту, всегда было не безразлично, какая обстановка в плане инфраструктуры и социальной ситуации окружает его семью во время отдыха. При круглогодичном проживании в собственном загородном доме, который все больше и больше москвичей начинает рассматривать в качестве альтернативы городской квартире, данный вопрос важен вдвойне.

Дачные участки по Симферопольскому шоссе раскупаютсяНовая волна активного предложения дачных участков по Симферопольскому шоссе изменила рыночную картину. В итоге стародачные поселки Чеховского и Серпуховского районов, несмотря на природные красоты, в каком-то смысле остались «в прошлом», сформировав некий отдельный сегмент рынка, поскольку предложить и половину набора комфортных условий для круглогодичного проживания за городом (прежде всего газ!) по современным стандартам большинство дачных поселков эпохи СССР не способно. Они полностью соответствуют привычному для советского человека понятию «дачный участок», когда с приходом холодов сезон отдыха и пребывания за городом заканчивается. Требовательный покупатель готов будет скорее рассмотреть вариант приобретения дома в деревне на землях «для ИЖС» – для индивидуального жилищного строительства с перспективой газификации своего поселения ресурсами местных властей.

Дачные участки по Симферопольскому шоссе пользуются спросомЧто касается Подольского района области, за редкой поправкой на некоторые очень неплохо обустроенные дачные поселения сотрудников органов госбезопасности, правоохранительных структур и Минобороны, обстановка с подводом газовых коммуникаций достаточно похожа. Правда, нужно отметить, что некоторые дачные поселения, расположенные в престижном секторе до 30-35 км (в основном по Калужскому шоссе), благодаря усилиям жителей с годами превратились в респектабельные объекты загородной недвижимости и были газифицированы. Как следствие, цена сотки земли в них сразу же выросла до 300 тыс. руб. (10 тыс. долларов) минимум.

Дачные участки по Симферопольскому шоссе: особенности предложенияВ настоящее время дачные (ДНТ) и садовые (СНТ) некоммерческие товарищества по-прежнему формируют часть рынка земельных участков на Симферопольском шоссе. И до сих пор потенциальные покупатели загородной недвижимости прежде всего эконом-класса в обязательном порядке в том числе рассматривают и такие варианты. Вместе с тем, ценовая палитра «стародачного» сегмента оказалась довольно высокой при сравнении с буквально вывалившимся на рынок за последние годы предложением по продаже земли в организованных коттеджных поселках с различной формой собственности и управления. Единственным весомым конкурентным преимуществом дачных поселков старого образца остается их месторасположение.

Дачные участки по Симферопольскому шоссе кто продаетНа фоне изобилия коттеджного полевого новостроя и голоземельного предложения «без подряда» по домашнему уютные, часто окруженные лесами и утопающие в зелени садово-дачные товарищества, выглядят вполне интересно для многих желающих подобрать себе дачу, к примеру, недалеко от Чехова. Вот только стоящие земельные участки продаются в ДНТ и СНТ редко, в сравнении с объемом массового спроса на земельные участки по Симферопольской трассе, и отдавать дачу бабушки и дедушки или родителей почти «задаром» никто сегодня не собирается.

Дачные участки по Симферопольскому шоссе через агентствоЕще одним существенным параметром, формирующим спрос на дачные участки по Симферопольскому шоссе, является наличие подведенных коммуникаций. И если лампочки зажглись везде еще при СССР, то вот газовая труба дотянулась далеко не к каждому дачному поселку. Чем дальше от Чехова или Серпухова (кстати, в Подольском районе ситуация не многим отличается) отстоит поселение, тем больше вероятность, что оно не газифицировано. Социальный статус дачников также мало стимулировал решение данной проблемы советской властью, а после ее ухода в историю, вопрос вовсе повис в воздухе.

Дачные участки по Симферопольскому шоссе стоят дорого

За смутное десятилетие 90-х годов прошлого XX века никаких подвижек не произошло по понятным причинам экономического характера. Но и в условиях вполне окрепшей рыночной экономики страны «социальный типаж» и жителя, и тем более приезжего дачника, видимо, не способствовал газификации поселений. Зато водопровод присутствует во многих дачных товариществах, оставаясь частью стандарта «летней загородной жизни» советского образца. Только морозной русской зимой радиатор водицей «не растопишь». На фоне внушительных цен на землю, отсутствие газа сильно ограничивает спрос на дачи в Чеховском и Серпуховском районах Подмосковья. Дачные участки по Симферопольскому шоссе популярные поселкиПодольский район имеет некоторую фору только благодаря близости к столице. Не исключено, что когда-нибудь на волне развития территорий «новой Москвы», границей которой выбрано старое Симферопольское (Варшавское) шоссе, инфраструктура  этого района Подмосковья кардинально изменится. Вероятно, в благословенную пору, дачи в тех краях перестанут быть дачами, превратившись в востребованное ПМЖ – постоянное место жительства – для новых москвичей, как и полвека назад пребывающих в столицу с целью поиска заработка и обустройства жизни.

Дачные участки по Симферопольскому шоссе кто покупаетВ результате бегло описанных социально-экономических процессов на рынке загородной недвижимости Чеховского и Серпуховского (пока в несколько меньшем объеме, но тренд налицо) районов появился быстро растущий сегмент дачные участки по Симферопольскому шоссе «без подряда» и «с подрядом», сформированный на основе предложения земельных участков и домовладений в коттеджных поселках. Спрос на данное предложение высок, но в прошедшем году на рынке обозначились несколько характерных тенденций.

Дачные участки по Симферопольскому шоссе - рекомендации специалистовЗа четыре сезона сверхактивных продаж – с 2007 по 2010 год – население, ринувшееся слепо скупать дешевые земли, постепенно поняло, что зачастую потратить мало, не значит сделать выгодную инвестицию. «Частные инвесторы», нахватавшие «за две копейки» неликвидной земли: вдоль автомобильной дороги, на «полях» без коммуникаций, теперь понимают, что придется очень долго ждать, прежде чем получить шанс вернуть вложения. При этом люди никак не могут влиять на ход событий, будучи не в состоянии провести самостоятельно хотя бы электричество.

Дачные участки по Симферопольскому шоссе без посредников

Дачники вынуждены «ждать у моря погоды» в надежде, что щедрый на обещания продавец когда-нибудь выполнит договорные обязательства и электрифицирует поселение.
О газификации в подавляющем количестве поселков речи не идет. Желтую трубу землевладельцы XXI века в лучшем случае увидят спустя пятилетку другую. Впрочем, «газ в каждый дом» им при продаже не обещали…

Главной ошибкой огромного числа покупателей, попытавшихся заработать на земле, явилось то, что люди вообще не приняли во внимание возможность появления массы альтернативных предложений с еще более привлекательными условиями: лучшее место, более низкая цена, наличие коммуникаций, репутация объекта, куда вкладываются деньги. Пусть даже новый конкурент отстоит на 15-20 км дальше, но при очевидной выгоде по перечисленным выше параметрам, и том факте, что промчаться по скоростной автотрассе М 2 «Крым» вперед на пару десятков км для автомобилиста не составляет никакого труда, покупатель предпочтет хорошее дешевому. Да и цены «перекупщиков» назвать низкими сейчас нельзя.

Дачные участки по Симферопольскому шоссе: у кого покупать

Есть места и лучше, и гораздо выгоднее по совокупности позиций, и находятся они в том же секторе, что сводит шансы на удачную перепродажу купленной впрок землицы к нулю. Причем на рынок продолжают выходить новые и новые коттеджные поселки, расположенные на прилегающих к Симферопольскому шоссе территориях. Когда этот процесс сойдет на нет, пока до конца не понятно.

Дачные участки по Симферопольскому шоссе - спрос растетК началу грядущего сезона 2012 года в спросе на земельные и дачные участки по Симферопольскому шоссе уже вполне четко просматривается ближайшее будущее рынка. Хорошую динамику продаж, с поправкой на общее снижение активности рынка загородной недвижимости в 2011 году примерно в два раза, демонстрируют поселки, владельцы которых сумели быстро изыскать возможность подвода коммуникаций, обеспечив наличие для начала электроэнергии – по факту, когда лампочки горят. Иные изловчились подвести даже газ, что стимулирует спрос. Дачные участки по Симферопольскому шоссе: тенденции 2012Значительную роль,              с учетом цены, как самого критического параметра для поселков эконом-класса, занявших мгновенно до 60-70% рынка земельных и дачных участков Подмосковья, играет природная красота и общие визуальные достоинства «поляны». В этом нет ничего удивительного. Если сравнить земельный рынок с рынком городской жилой недвижимости, то в последнем случае до 30% стоимости квартиры закладывает месторасположение дома и его готовность к эксплуатации, особенно в условиях перенасыщенности предложением. А рынок земли явно перегрет.

Дачные участки по Симферопольскому шоссе: кому интересно предложениеЛогично, что в такой ситуации место и еще раз место нахождения объекта предопределяет уровень интереса к дачным участкам по Симферопольскому шоссе. Существуют поселки, построенные на земле с видом разрешенного использования «под дачное строительство», где предусмотрены все удобства, включая центральную канализацию (городского типа), но их география крайне неудачна. К примеру, не далее, чем в 500 м от забора пролегает автомагистраль, и постоянно слышен шум. Тут никакие «излишества» не способны развернуть покупателя в сторону объекта. В то же время дачный поселок в 2 км от трассы, да еще на реке, с тем же набором коммуникаций привлекает постоянный интерес со стороны платежеспособной публики, готовой расстаться с суммой от 3,5 млн. руб. за участок в  10 соток с деревянным домом площадью от 150 кв. метров (без отделки). Цена учитывает подключение подведенного электричества, газа, водопровода и центральной канализации. Расстояние от объекта до Москвы 50-55 км, до Чехова – около 14 км.

Дачные участки по Симферопольскому шоссе: где лучше приобретатьНеслучайно, небольшие дачные поселки, спрятавшиеся среди лесов на сказочных полянах, при условии наличия коммуникаций (электричество и газ) и чуть оптимизированных ценах, всегда будут пользоваться спросом      у определенной части покупателей, предпочитающих  близость к природе мнимой дешевизне «бескрайних полей» без столбов электроснабжения и желтой трубы инженерно-технических сетей газового хозяйства.

Дачные участки по Симферопольскому шоссе быстро покупаютЗначительная часть собственников коттеджных поселков, ранее реализовывавших исключительно земельные участки «без подряда», в сезоне лета 2011 года перешла к концепции «смешанного формата», когда продавец предлагает также возможность строительства домов из различных материалов, привлекая в партнеры строительные организации, а часть участков (примерно до 20% от общего количества) самостоятельно застраивает готовыми домами. Обычно они не полностью готовы к эксплуатации и требуют доделки силами и за счет средств покупателя. Как правило, в таких домах отсутствует внутренняя отделка, не подключена и не проложена инженерия: электричество, системы – отопления, водоснабжения и очистки стоков. Назвать абсолютно все «готовые решения» удачными сложно: качество производства строительных работ порой вызывает сомнения; иногда архитектурные стандарты собственника поселка могут не совпадать с вкусовыми предпочтениями потенциальных покупателей. Дачные участки по Симферопольскому шоссе - цены демократичныК тому же, нередко стилистика визуального образа поселения, которую формируют строящиеся дома, предопределяет контингент покупателей данного объекта. Например, если дома деревянные, но не из оцилиндрованного бревна или кленного либо профилированного бруса, а каркасно-щитового типа, то приличная часть платежеспособной столичной публики почти наверняка откажется приобретать дачные участки по Симферопольскому шоссе в данном поселении, предпочтя более респектабельные объекты…

Дачные участки по Симферопольскому шоссе - советы экспертовПо итогам прошлого года понятно, что часть компаний допускает промахи с точки зрения концептуального решения архитектурного стиля дачного поселка. Вероятной причиной этого является то, что многие проекты формировались в темпе вальса «с колес», когда собственник в разгар сезона пытался уловить настроения рынка и перестраивал маркетинг. Естественно, стояла «вечная задача» экономить. В пользу такой версии говорит и тот факт, что некоторые собственники начинали летом межевать участки во второй и третьей очереди объекта на более мелкие – вместо 15-20 и 25 соток по 8-10 соток. Опять же тем самым пересматривался формат объекта, как следствие часть клиентов непременно уходила. Приходил ли взамен другой, массовый покупатель, готовый заплатить до 1-1,5 млн. рублей, но не способный платить по 2,5-3 млн. рублей за участок при цене сотки земли 100-150 тыс. руб. включая две коммуникации (свет и газ), на которого рассчитывал продавец? – сказать сложно.

Цены на дачные участки по Симферопольскому шоссеВ мини-сегмент организованных коттеджных поселков, предлагающих дачные участки по Симферопольскому шоссе, имеет смысл выделить группу объектов, которые раскинулись буквально в примыкании к трассе – на расстоянии не более 300 м от ее обочины. В большинстве таких поселений, разбросанных за 80 км по трассе «Крым», предлагаются участки с готовыми домами. Однако ощутимый шумовой дискомфорт от близости к автомагистрали, уровень цен «на готовое», расстояние и полное отсутствие на территории поселения природы как таковой ставит под сомнение ожидаемый собственником спрос на объект. Очевидно, при выборе площадки под застройку главным критерием являлась низкая стоимость земли…

Спрос на дачные участки по Симферопольскому шоссеТакже выглядит спорной концепция поселения «дачного формата», пусть и отстоящего от трассы на оптимальном удалении, но основанная на предложении коттеджей одного вида – из бруса, бревна либо каркасно-модульного типа, построенных по экономичным западным технологиям с использованием газосиликатных и арболитовых блоков. Поля, на которых развиваются такие поселения, отличает убогость ландшафта и нехватка растительности. Единый архитектурный концепт фокусирует внимание на скучной однотипности домов. Унификация, экономически выгодная застройщику, играет скорее против, чем за позитивное восприятие объекта. После изучения статистики просмотров и ее сравнения с показателями продаж, многое становится понятно. Описанные типы поселений конкретно в привязке к Симферопольскому шоссе чаще всего относятся четко к сегменту так называемых «дальних дач».

Дачные участки по Симферопольскому шоссе - кто приобретаетЗато высоким спросом в сегменте «дальних дач» пользуются дачные участки по Симферопольскому шоссе, которые имеют выгодное расположение с точки зрения ландшафта – находятся на возвышенности     (с красивыми видами) либо вдоль берега водоемов (такие места встречаются вблизи притоков Оки), что формирует микроклимат и поддерживает хорошую экологию, нивелируя влияние автомагистрали. Если дачный поселок окружен лесными массивами, это также обеспечивает повышенное внимание покупателей. В данном случае потребитель сравнивает свои положительные эмоции с ценой предложения, расстоянием от Москвы (если москвич) и въедливо изучает вопрос наличия коммуникаций. Также многим покупателям важно иметь полную свободу выбора при строительстве дома, которую ограничивает концепция «строго с подрядом», тем более с «готовым домом».

Дачные участки по Симферопольскому шоссе - как растут ценыВ последние сезоны определенная часть покупателей демонстрировала заметный интерес к дачным участкам в организованных коттеджных поселках, предлагаемых в Заокском районе Тульской области. Величественные виды, открывающиеся с берегов Оки, не могут оставить никого равнодушным. Главное, не упустить за пленяющей красотой мест и привлекательной ценой «начального этапа» развития объекта реальную перспективу того, а когда здесь можно будет нормально жить, чтобы любоваться закатами не через лобовое стекло автомобиля или щель между шторок туристической палатки, а из окна благоустроенного загородного дома.

Дачные участки по Симферопольскому шоссе - как меняется спросПодводя итог вышесказанному, необходимо констатировать, что специфика автомагистрали «Крым» состоит в том, что на данном направлении выставлено на продажу такое количество объектов загородной недвижимости со схожими характеристиками (мы попытались разбить их на условные группы), что покупателю реально очень сложно сделать осознанный выбор. Нужно располагать запасом времени, чтобы изучить хотя бы какую-то часть мест в натуре, потом сравнить их с другими, внешне аналогичными предложениями. Единственный совет, который имеет смысл дать, это рекомендовать вначале четко обдумать, с какими целями приобретается дачный участок или загородный дом, выслушав мнения всех членов семьи. Дачные участки по Симферопольскому шоссе - как растет предложениеА дальше начинать поиски дачного участка по Симферопольскому шоссе, предварительно наметив себе сектор, устраивающий вас и близких по географии положения. Иначе можно потратить и пару лет, но так и не найти землю своей мечты. Потом, случайно попав на «поляну», мимо которой «сто раз» проезжал, понять: это именно то, что искал, но буквально вчера самые лучшие земельные участки были куплены.

 

Подготовлено при участии специалистов
аналитического центра PrimeLand
январь 2012 года